昨天我们推送了文章《房地产敌不过历史周期》，今年各地出台的房地产刺激政策似乎又给了很多人一种幻觉，所以我们从几种经济周期规律的角度聊了下房地产行业从烈火烹油，鲜花着锦到楼起楼塌的必然过程。不过发完文也实在想不到许家印被批捕的新闻今天就能出现在大众面前。对这一标志性事件有必要再梳理回顾一翻，所以今晚蹭个热点。 就在刚刚不久，当广大人民群众正迫不及待冲出办公室奔向长假之时，一则新闻也为这个中秋国庆双节添上了一抹历史色彩——
公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。 这也彻底给长期处于死活二相性状态中的“薛定谔恒大”正式钉上了最后一块棺材板。 其实早在多日前，关于许家印要被抓捕的消息就已甚嚣尘上，恒大集团前CEO夏海钧与前CFO潘大荣被控制，恒大理财高管集体被抓，种种迹象无不指向了今天这个最终的结局，无非是何时尘埃落地。
而恒大及许家印的这片飘落尘埃背后，则是压在整整一个时代人们的混凝土大山。尘埃落定，也正式宣告了这个时代审判日的降临。有意或者无意，选在今天这个日子进行宣布让笔者百感交集，一时不知从何谈起。 那就还是从马上要到来的长假谈起吧。有关这个长假的话题早早就挂在了热搜榜上，那就是买票难，但凡是个能在媒体网站让人看着眼熟的地方，都很难买到这个假期内的往返车票。笔者老家在一个有名的网红旅游城市，早有觉悟的我早早下载了各种抢票软件，设好闹钟爬起来蹲守在5G信号满格、千兆光纤接入的风水大吉之地预备购买回家的火车票，但依旧在一秒内被无情的拒绝，而且连续三天均是如此，不得不打消了回家探亲的念头，同时也不由得感慨，祖国人民的消费力和旅游欲望真是高涨，彷佛丝毫不受当前经济环境与就业形势的影响。 但细究之下，逻辑链倒也通畅，那就是大宗消费低迷反而有助于促进小额短期消费行为的发生。用人话来说那就是，反正也不打算攒钱买房了，那还不如就拿出来花了，及时行乐岂不妙哉！ 所以，这也是以恒大为代表的房地产行业的第一原罪，那就是挤占并透支了人们的消费能力，高昂的房价一方面把普通家庭的储蓄砸进首付当中，迫使家庭因为缺少存粮导致抗风险能力急剧衰减，被迫减少当期支出，降低消费从而对冲风险；另一方面，则通过长期按揭贷款的形式，影响了大家的长期消费能力，大部分人因为贷款的持续压力，叠加上职业发展的“35岁波峰”现象，对未来的生活感到悲观，进而进一步消减消费，避免大额支出。 众所周知，一个人的支出是另一个人的收入，大家都不消费势必带来所有人的收入下跌，因此能够脱离这一内部循环的外贸行业进一步强化了对我国整个产业结构的支柱价值——国内买不起，那就只能卖国外。 而为了能够将过剩的产能成功出清，导致作为全球最大工业制造国的我们在国际市场上反而成为了卑躬屈膝地乙方，恨不得贴钱外售（退税本质上就是贴钱），进一步导致了国内各大行业始终挣扎在盈利线上，只能通过压低人力成本、不遵守劳动法疯狂加班、淘汰大龄高薪员工等方式参与竞争，反过来又加剧了大家的风险预期，更加不敢消费，进入恶性循环，层层内卷之下，大家都成为了炮灰，也严重影响到了产业升级的能力，以及劳动者议价的能力——这或许可以作为房地产的第二宗罪，那就是压榨了产业升级的空间。 那么能不能就不买房呢？在过去，也是不可以的。不买房，对于一个高速城镇化过程的国家而言，就意味着大量新入城居民无家可归、无房可住，只能租房；就意味着大量外来务工创业人员没有门店，没有摊位，只能租赁店面——所谓一铺旺三代的都市传言就在如此。 而一旦进入租房市场，在没有房产税征收的背景下，因为房东本人的持有房产成本约为零，所以博弈中房东具备更大优势，可以更加方便地形成价格联盟和行动一致（房产中介在其中功不可没，可以上岁月史书），轻而易举地把承租人的收入大头以地租的形式占有，并进而吞下承租人的增量收入。 著名的字节特供房租就是如此，房东听说字节涨房租补贴后就会默契的抬高租金；而核心商业区的商铺也是如此，当房东发现你的经营收入上涨时，就会马上通过涨租金等方式从中分润大头。所以有房和无房，某种程度就是新时代的城市阶级划分方式，无房者在房租的压榨下，可能一辈子都无法积累起足够的资本完成跃迁。
而房地产行业在短时间的高速膨胀，在不到一代人的时间里，极其剧烈的完成了这一阶级划分。同样背景的两个人，可能仅仅是毕业前几年的收入略有差异，可能仅仅是买房的决策晚了一两年，可能仅仅是最初首付差了十万二十万，但在房地产的迅猛发展下，就在短时间出现了阶级分化或者说阶层跌落，拉开了可能一辈子都很难弥合的巨大差距。 这种完全脱离了个人奋斗努力逻辑的魔幻现实极大扭曲甚至摧毁了一代青年的价值观，让卷王和躺废两个极端群体愈发壮大，进而引发了婚育危机，深层次的决定了未来数十年的社会发展——而且大概率是以一个负作用的形势出现，这大概就是房地产的第三宗罪了。 当然了，房地产作为一个客观存在的行业，并不天然就都是坏的，否则早就被弃之如敝屣了。回到本次长假来说，在房地产大起飞的10年代以前，笔者每次回家都需要坐十几个小时的绿皮车， 高铁动车还都活在梦里。 而那时候回家，除了除夕当天，也几乎不需要抢票，一方面是因为长途旅行的缘故没有那么多人对跨越千里万里出行有兴趣，另一方面其实也没有那么多的余裕和闲钱去旅行。是的，虽然我们说房价起飞掏空了六个钱包，但是相比于现在的收入水平，其实那个时代一家钱包也真的不怎么富裕。 所以其实站在一个更长期的角度来看，我们也应该正确认识到房地产行业的贡献。正如昨天公众号所推送文章《房地产敌不过历史周期》所介绍的那样，房地产行业的发展，其实也伴随着我国经济的飞跃。 政府通过土地财政聚集了大量的财力，释放出了天量的投资能力，而这些资源沉淀成为我国领先世界的基建水平，发展了交通、通讯、物流等能力，进而促进了经济流动增值，同时也通过银行贷款制造货币机制和房地产行业上下游产业链的涓滴效应，极大的提升了人民群众的收入水平。可以说，中国从一个2008年的天涯论坛还在争论中国是否可以GDP超越日本的国家，成长为今天一个一度能够期待超越美国成为蓝星第一名的强大国家，房地产功不可没。 所以可以说，房地产是个好东西，但需要有度，过度，那就成了罪过。正如冰气时代游戏一样，虽然你本意是好的，但当你点出越界法案时，系统总会要提醒你:这一切真的值得吗？ 而恒大，就是那个越界的人。 笔者曾经在之前的多期内容谈到过恒大的问题（见《何以恒大》，《恒大的终局》）。房地产行业之所以产生笔者之前总结的三宗罪，是有其固有的产业逻辑在内的，但能把这三宗罪搞到如此之严重，甚至积重难返，贻害无穷，离不开恒大、碧桂园这些不讲规矩的野蛮人的负面影响。 房地产是个重资产、长周期的行业，本来是一个慢工出细活，赚点辛苦钱的工作。可为了快速增长，拿到本不属于这个行业应有的利润率，恒大率先在行业内部搞起了内卷。 一方面高价拍地，无限迎合地方政府快速融资和抬高地价的诉求，不惜高杠杆和挪用监管账户资金；一方面加快工期，提高资金周转，通过上一步拉拢到的政府关系违规操作，让银行违规放贷打款，加速资金流转；另一方面又非法集资，以高额的利息吸引资金，不断借新还旧，用规模的扩大对冲高额的利息，搞出庞氏游戏来吸纳资金。 在这种疯狂操作下，其它房地产商也不得不加入内卷游戏——我们都知道，类似房地产这种性质的企业，在国内往往都是国资背景更具优势，不管是政府关系和融资成本，都可以有很多方便，那么许总想以自己这样的“清白”身份异军突起，就只能通过无限的拼命画饼游戏来博得一丝生机。当然，笔者并不是想说房地产就应该被国资垄断，但是，许家印为了突破国资的天然优势，而走出的这条打开潘多拉魔盒的歧途，正是他今日命运的肇因。
君以此兴，必以此亡，求仁得仁，大概如此。 当我们站在2023年9月底这个时间点时，过往的一切疯狂都已成为代价，许家印和他的恒大即将应来自己应得的审批和命运，而作为被这股狂热裹挟而来的我们，又当如何呢？或许我们每个人也都应该重新审视自己的未来抉择，思考当我们自己的审判日到来那天，又当应来怎样的结局？ 以房地产为基石的高负债高增速的十五年已经结束了，我们还有很多个十五年要走，下一个十五年的主题会是什么，我们能否把握，都取决于今日的判断。 |
