“今年，我们实现了房地产市场企稳回升。棚户区改造开工2580万套。创造了历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。”这是住建部部长陈政高在去年年底全国城乡建设工作会议上的工作总结，被认为是最能代表2016年城市精神的解读。
根据国家统计局数据显示，去年1—11月商品房销售面积为109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1—10月提高了0.2%;商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%，增速提高了0.7%。 然而，销售速度下降时，楼市库存量却仍然处在高位。 按照中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的估计，截至去年年底，我国商品住房总库存约39.96亿平方米。其中，现房库存预计达到4.26亿平方米，期房库存约35.7亿平方米，大概需要4至5年来消化。 《国家新型城镇化规划》提出的目标是到2020年实现常住人口城镇化率达到60%。目前，中国城镇化率为55%，城镇常住人口为7.5亿。于是有专家预测，按照全国14.5亿人口的总量算，未来5年内会有1.2亿农民工进城。再按照人均30平方米的住房推算，有70%人口选择在城镇购房，将带来总量为25.2亿平方米的潜在需求，即“新市民”将拉动每年约5亿平方米的住房消费。 更有著名经济学家茅于轼提出，“从长远看，进城打工的农民工，应该是唯一能够成为大批卖方的未来客户。” 从以上数据来看，让农民工进城消化房产库存有理有据，那么逻辑到底错在了哪里? 一、农民工进城买房的主观条件不成熟市民身份的“新衣服”没准备好，就想让农民工脱掉农村的承包地、宅基地和农用地这“三件旧衣服”？ 中央经济工作会议提出鼓励房地产开发商调整营销策略，适当降低商品住房价格，取消过时的限制性措施。随之就有专家提出，“如果农民的宅基地房产可以依法转让、抵押或贷款，就可以提高他们在城市购房和租房的能力”。有人认为这是政策与农民工能力相适应的举措，而这无非是资本在利润率下滑的时候，谋求发展的出路，瞄上了贫困的农民工阶级，企图将农民工与房地产进行制度性的捆绑。农民工失去土地和宅基地，沦为房奴，在经济增速下滑的背景下，工作的稳定性得不到保障，文化水平较低的农民工在城市中更是难以生存。 目前我国农民工数量约为1.7亿，平均收入不足3000元/月，月均居住支出不足500元。农民工没有在城市安居落户的资本，何以承担高昂的住房贷款?虽然在农村，土地带来的收入具有季节性和周期性，但是土地成为唯一可以为农民提供长期稳定收入的资产。回想几次金融危机，较之于资本主义国家，中国能够较平稳地走出危机的阴影，一个重要的原因就是，在中国经济受到冲击时，大批农民工可以返乡依附于土地，也在一定程度上减轻了经济回稳的负担。 所以当下很多学者所主张的让农民工脱离土地和宅基地，成为消化城市库存的“新市民”，实质是在其市民身份背后的就业、住房、教育、医疗和养老这“五件新衣服”还没准备好的情况下，就让农民工脱掉原有的包括农村的承包地、宅基地和农用地这“三件旧衣服”。 去库存方案考虑到农民工的购买能力，却没考虑到农民工的购买欲望。 有效需求包括购买能力和购买欲望，购买欲望即农民工愿不愿意进城买房。根据四川省统计局对2015年四川进城务工人员市民化现状的问卷调查可以看出，进城务工人员对将农村户口转为城镇户口普遍较为谨慎，有半数以上不愿意将农村户口转为城镇户口。近年来，农村各种显性和隐性土地使用市场的出现，使得土地价值不断攀升。一方面，土地的经济效率价值提高了，另一方面，农民普遍地意识到，土地不仅仅是一种保障其生存的资源，还等价于个人长期的财富。在这样的背景下，农村户口的含金量上涨，城镇户口的吸引力下降，仅依靠政策刺激农民工进城落户就不会达到理想的预期。 在中国的经济转型过程中，农民工扮演着重要而又有些被动的角色。一方面是因为农民工极少有工资谈判的余地，利益受到侵害时，也很少有农民工懂得用法律的武器保护自己的合法权益;另一方面，工作地点的选择往往由工程承包商决定，农民工扮演着“跟随者”的角色，有些农民工一年内转换了好几处打工的城市。如此在一个城市内或在几个城市内不断“迁徙”的生活模式，如何选择在哪个城市买房或租房?让子女在哪个城区或哪个城市上学呢? 影响农民工在城市买房欲望的另一个重要影响因素就是生活成本。在中国目前的房地产行业，农民工的住宿条件和生存环境恶劣是人人皆知的。但仅从日常生活的成本这一层面出发，多数工地的水电费是不需要农民工自己承担的。工棚住宿环境虽差，不需要农民工支付租金，可以说是低成本的日常支出。实际上，多数农民工进城务工，更倾向于回乡养老。这与让农民工沦为房奴一族相比，在城市购房的欲望必然不高。 二、农民工进城买房的客观条件不充分对于农民工进城住房落户，城市仍然存在较多的短板。 前面所说的给农民工穿上新市民的就业、住房、教育、医疗和养老这“五件新衣服”，不仅应让农民工有的穿，还应让农民工穿得舒适。 但是从目前中国城镇化的进程看，很多急需消化库存的城市，连这几件“新衣服”都没准备好。由于大城市的就业岗位和创业机会较多，基本公共服务好，所以我国从农村向城市的人口流动基本上集中于大城市。而政府希望控制大城市的规模，发展中小城市规模或加快小城镇的建设，这就导致了人口流向和国家城镇化的发展方针不一致。 即使在公共服务较完善的大城市，先行的公共服务资源仍然大多以常住人口来配置，不能满足大规模流动人口的需求。即使农民工成为后来的常住人口，在公共服务的拥挤性配置中，竞争力仍处于弱势。当地政府的财政负担也会加重。 在农民工市民化进程中，城市地区政府的主要财政负担就在于新市民的“五件衣服”。所以从当前的状况来看，要全面实现基本公共服务向农业转移人口的覆盖，还需要一个长期的改进过程。 对于流动性极强的农民工群体来说，要将新市民的“五件衣服”穿得舒适，也是急需解决的大问题。全国农民工检测调查报告显示，目前我国农民工参加城镇职工养老保险和医疗保险的农民工不足30%，他们无法预期自己将来在哪座城市养老。在养老保险和医疗保险无法自由转移的情况下，农民工参保意愿不强，他们更倾向在年底工资结算结束后，将工资存到银行用于防老。所以在双向的穿这“五件衣服”的意愿都不足的情况下，当前城市对于农民工市民化的短板还不具备短期内补齐的能力。 三、农民工是无产者，不应沦为资本的奴隶农民工进城务工，依旧掌握不了任何的生产资料。在房地产利润的分割中，属于劳动力成本投入高，但回报甚微的群体。体力耗损带来的各种疾病，权益受损引起的多种冲突等问题在中国屡见不鲜。城镇化的发展应该打破这样的群体进入城市的门槛，让他们自由平等地享受各种权益，而不是成为房地产市场去库存的承担者。当务之急应该是增加农民工的收入，保障农民工的权益，让他们有能力且有意愿地买得起好房、住得起好房。 目前去库存政策的指向是市场提供房源，政府进行补贴。为了恢复房地产行业的资本利润率，主张让农民工进城消化库存，在农民工收入增加速度远落后于经济增速的条件下，只能加重其贫困的程度和负担。 农民工在城市买房落户确实能成为中国城镇化的一条路径，但在主客观条件都不成熟的条件下，对农民工进行政策性的诱导，难道不是让农民工进城后，在没有生产资料和社会资本的情况下，沦为资本的奴隶吗? |
